Premiato chi compra casa, prezzi in discesa e ampia offerta agevolano ancora gli acquirenti

Quanto vale davvero la casa che sto per comprare? Quanto posso chiedere se invece voglio vendere? È da domande come queste che dipende la possibilità di fare un buon affare; ed è grazie ai dati dell’Omi, l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia del Territorio, che ci si può avvicinare alle risposte giuste.Dopo tre anni di contrazione, le compravendite di abitazioni sono tornate ad aumentare: +4,2% su base annua nel primo trimestre del 2010, +4,5% nel secondo. «Quest’anno si potrebbe arrivare a 620-630mila rogiti, rispetto ai 609mila del 2009», stima Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi di Gabetti.

L’aumento dei contratti, però, non si è ancora fatto sentire sui valori. Anzi, se tutto va secondo le previsioni, il 2010 si chiuderà con un calo dei prezzi delle case: Gabetti ipotizza una diminuzione media del 2% nelle grandi città, Scenari Immobiliari arriva al 2,5%, mentre Tecnocasa si colloca in un range compreso tra zero e -2 per cento.

«È ancora un mercato per chi compra», afferma Lodigiani. «L’offerta di case in vendita è ampia e per i potenziali acquirenti scegliere è più facile – concorda Fabiana Megliola di Tecnocasa –. Nelle metropoli in media una casa resta sul mercato più di 150 giorni prima di essere acquistata». Anche gli sconti pendono a favore del compratore: secondo le rilevazioni di Nomisma diffuse prima dell’estate, gli acquirenti mediamente riescono a limare del 13% le richieste iniziali dei venditori.

Per fare buoni affari, comunque, è indispensabile andare oltre il dato medio. La crisi ha penalizzato gli immobili in periferia, ma ha premiato quelli nelle zone centrali, i cui prezzi – non di rado – sono persino saliti. Allo stesso modo, ha colpito le abitazioni meno pregiate e le grandi metrature, regalando un vantaggio comparativo alle case ristrutturate di recente, servite dai mezzi pubblici e posizionate in quartieri tranquilli.

Nell’infografica è riportata una serie di esempi (riguardanti otto grandi città), tratti dalle quotazioni Omi. Per ogni grande città sono individuate tre zone-campione, con il prezzo minimo e massimo al metro quadrato e la variazione rispetto a un anno fa. Per ogni zona, è considerata la tipologia edilizia prevalente, in stato di conservazione normale. A fianco, è stato calcolato anche l’affitto mensile per un alloggio di 100 metri quadrati.

In qualche caso il prezzo è cresciuto, come in corso Venezia a Milano, nella Cerchia dei Mille a Bologna, in via Maqueda a Palermo o a Roma Prati. In molti altri casi, invece, i valori sono rimasti sostanzialmente stabili o sono diminuiti in modo più intenso via via che ci si allontana dal centro. Mentre in altri casi ancora è salito il prezzo massimo ed è diminuito quello minimo: segno, quindi, che il mercato è diventato più severo nel giudicare gli alloggi scadenti. È successo, ad esempio, a Roma (Primavalle) e a Torino (corso Galileo Ferraris e Mirafiori).

I dati dell’Omi sono riferiti al primo semestre 2010 e sono elaborati partendo dalle somme indicate nei rogiti e dalle rilevazioni degli agenti immobiliari. «Il mercato attraversa una fase di attesa, e dunque anche dati risalenti a qualche mese fa possono essere considerati attuali», spiega Caterina Andreussi, responsabile dell’Omi. La vera forza di questi dati, comunque, è la possibilità di fare ricerche praticamente quartiere per quartiere, per poi correggere l’importo al metro quadrato in base alle caratteristiche del proprio alloggio: il riscaldamento autonomo, ad esempio, vale il 10% in più; l’esposizione su un solo lato, il 5% in meno. Anche così, ci si avvicina al prezzo giusto.