La riforma del condominio approda al Senato. Ecco le novità per metà delle famiglie italiane

Condomini potranno chiedere all’amministratore la prestazione di una garanzia 

La riforma (disegno di legge As 71) andrà a incidere profondamente sulla vita quotidiana: dal ruolo e dalle garanzie dell’amministratore ai crediti dei fornitori, dal recupero dei soldi dei condomini in arretrato alla dismissione dei beni comuni. «La discussione in aula potrebbe essere anche breve, data la sostanziale unanimità riscontrata in commissione» dice il relatore Franco Mugnai. Le critiche non sono mancate e resta pendente, alla Camera, una riforma (progetto di legge Ac3682 presentato da Lino Duilio) con notevoli differenze, tra le quali il riconoscimento della personalità giuridica, che in commissione Giustizia è stata bocciata, ma la discussione alla Camera potrebbe migliorare qualche parte della riforma che lascia perplessi gli operatori.

Una cosa è certa: se la riforma fosse già stata approvata, probabilmente non si sarebbe verificata la vicenda della fuga con la cassa di un amministratore milanese, pochi mesi fa, che ha lasciato 8 milioni di euro di debiti tra fornitori non pagati e tasse condominiali a duemila famiglie. Uno dei punti cardine della riforma è infatti la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all’amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Proprio alla Camera (o già in aula al Senato) questa facoltà potrebbe diventare un obbligo dell’amministratore, con adeguati strumenti finanziari per consentire ai professionisti di fornire garanzie senza venire soffocati dai relativi costi.

I punti qualificanti della riforma sono, in sostanza, una maggiore responsabilizzazione dell’amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni. Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della “sostituzione”, da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La “sostituzione” sarà possibile quando sarà cessata l’utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l’interesse comune. In questo caso l’assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all’amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.

Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all’assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito “attaccati” dall’amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l’erogazione dei servizi condominiali al moroso.

Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell’amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l’obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell’esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).

L’assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti 

Da ultimo, l’assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Del resto, a corollario delle nuove responsabilità, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati; sarà così possibile raccogliere informazioni dai “clienti” sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni. Su questa linea l’Anaci, organizzazione storica del settore, il 28 gennaio svolgerà in varie città d’Italia convegni dedicati alla professione, tra i quali quello di Milano sulla conciliazione, al Marriott Hotel.