Il balcone esterno è proprietà esclusiva, anche se è al primo piano
I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono soltanto un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono: non possono essere considerati al servizio dei piani sovrapposti e a essi non può applicarsi l’articolo 1125 del codice civile. Di conseguenza, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Questo principio di diritto non è inedito, ma è spesso al centro di pronunce interessanti della Cassazione, come la 218/2011, riguardante un condomino – proprietario di un appartamento al pianterreno – che agiva in possessorio per chiedere la rimozione dei contatori condominiali del gas installati al di sotto del balcone.
In primo grado, il tribunale ha dato torto al condomino, sostenendo che questi non aveva dimostrato il possesso esclusivo della parte sottostante del balcone: infatti, trattandosi di alloggio al pianterreno, il balcone era a ridosso del terrapieno e doveva considerarsi in «via di presunzione» di proprietà del condominio.
La corte d’appello, invece, ha dato ragione al condominio, seguendo il principio poi riaffermato dalla Cassazione. Secondo la corte di legittimità, nella fattispecie, il balcone, essendo ubicato al piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della proprietà condominale sottostante, dovendosi perciò escludere che il bene sia destinato al servizio e al godimento collettivo. Allo stesso modo, era da escludere la cosiddetta «presunzione di condominialità» contenuta nell’articolo 1117 del codice civile, che si basa sul carattere strumentale e accessorio dei beni in esso indicati, rispetto all’unità immobiliare di proprietà esclusiva dei condomini.
È stato dichiarato fuori luogo il richiamo all’articolo 1125 del codice civile, dato che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio tra l’appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che non ricorre in questo caso.
In altra fattispecie simile a questa e conformemente a questo ultimo principio, la Corte era giunta a disporre che «il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante» (sentenza 15913/2007).
Si può ormai considerare giurisprudenza consolidata l’orientamento secondo cui i balconi aggettanti, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (come avviene invece per le terrazze a livello che sono incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune di proprietari dei piani. Ad essi, pertanto, non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 del codice civile.
Al riguardo è ben ricordare che è stata considerata illegittima e viziata di nullità la delibera condominiale che impone le spese riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi, da considerarsi di proprietà esclusiva, a chi non è titolare di balconi (sentenza 21199/2005).
