Sostituzione delle tubazioni di proprietà comune e rifacimento della pavimentazione sovrastante: come ripartire le spese?

L’art. 1117 c.c. individua una serie di beni, servizi ed impianti che, salvo diversa indicazione del titolo, devono ritenersi di proprietà comune. Esso, come ha spesso specificato la giurisprudenza, “ contiene un’ elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione” (così, tra le tante, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).
 
Ciò detto, sebbene non siano specificamente menzionate, non v’è motivo per dubitare che le tubazioni (ad esempio degli impianti per l’acqua, il gas, ecc.) facciano parte degli impianti che vanno a comporre e come tale essere considerate comuni “ fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini” (art. 1117 n. 3 c.c.).
 
Ciò detto è utile soffermarsi su una fattispecie e cercare di comprendere le possibili soluzioni: è usuale, a causa della vetustà anche dovuta all’uso, che si renda necessario sostituire una parte di tubazioni danneggiate o prossime alla rottura. Molto spesso, proprio perché le stesse sono posizionate al di sotto della pavimentazione (a seconda dei casi di parti comuni o dei locali di proprietà esclusiva), per la loro riparazione (o sostituzione) è necessario intervenire sulla stessa. In tali casi chi paga il rifacimento del piano di calpestio ed il suo rivestimento?
 
La questione, come s’è accennato per inciso, trova diversa soluzione a seconda della proprietà della pavimentazione sulla quale intervenire. Qualora si trattasse di parti di proprietà esclusiva, nulla quaestio: al pari delle spese per le tubature anche i costi delle mattonelle dovrebbe essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Si tratterebbe di spese connesse ad interventi conservativi e come tale soggetti alla disciplina di cui all’art. 1123, primo comma, c.c.
 
Diverso il caso di tubazioni d’impianto incassate in pavimenti di proprietà esclusiva. Lo stesso discorso che andremo a fare qui di seguito vale per quelle tubazioni inizialmente a vista poste in locali di proprietà esclusiva per le quali il proprietario abbia provveduto ad una copertura con del cartongesso o, sebbene il caso sia più raro, per condutture poste sul solaio. Le norme di riferimento sono quelle contenute nell’art. 843, primo e secondo comma, c.c. a mente dei quali:
 
“ Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
 
Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità”.
 
In sostanza il condomino Tizio non può impedire l’accesso e gli interventi (in caso contrario il condominio potrebbe ottenere un provvedimento giudiziale autorizzatorio) ma ha diritto ad un’adeguata indennità per le opere eseguite (e quindi nel caso di specie per la rottura della pavimentazione). In tutti questi casi la spesa per il rifacimento della parte comune, pare utile ricordarlo, spetta a tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (si tratta di costo per opera conservativa). E’ tenuto a partecipare alla spesa anche il comproprietario nel cui locale sono ubicate le parti d’impianto sul quale intervenire.