Rapporti di lavoro in condominio: pulizia e giardinaggio affidati all’inquilino

Quesito

L’ultima assemblea ordinaria del condominio che amministro ha
deliberato, in 2° convocazione e con la maggioranza di cui al 2° comma
dell’art. 1136 del C.C., di affidare l’incarico di pulizia e giardinaggio degli spazi comuni ad un inquilino in pensione del condominio, revocando l’appalto alle ditte precedentemente incaricate. Il compenso dovuto all’inquilino sarà decurtato dalla Sua quota di spese condominiali e
comunque ripartito fra tutti i condomini come in precedenza i costi
delle ditte appaltatrici. Alla riunione era presente e ha votato a
favore anche il proprietario dell’appartamento locato all’inquilino in
questione. L’assembleanon ha previsto alcuna forma di regolarizzazione previdenziale e assicurativa
per l’inquilino. Per questi motivi la delibera assembleare è nulla o
annullabile? Quali sono le responsabilità dell’amministratore?

Risposta
1. Inquadramento normativo

Art. 1136 cod. civ.:
“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio
e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le
deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di
numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni
dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti
che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un
terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la
nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive
relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell’ articolo 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea
si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall’amministratore”.

Art. 1137 cod. civ.: “Le deliberazioni prese dall’assemblea
a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso
all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità
stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza ,
entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.

2.Giurisprudenza

“L’inosservanza dei criteri stabiliti per la ripartizione di una
determinata spesa tra i proprietari delle varie unità immobiliari di un
edificio non comporta la nullità, ma l’annullabilità della relativa
deliberazione, da far valere entro il termine di decadenza fissato
dall’art. 1137 c.c..” (Cass. civ. Sez. II, 16-02-2009, n. 3747).

E’ illegittima la delibera condominiale presa a maggioranza che
preveda una spesa pluriennale, eccedente il termine annuale (Cass. civ.
21 agosto 1996 n.7706).

3.Conclusioni

Giova innanzitutto precisare che il rapporto di lavoro prestato alle dipendenze di una collettività di condomini o coinquilini di un medesimo stabile diviso in appartamenti o unità immobiliari non rientra nel rapporto domestico (in tal senso Cass. civ. n.1235/1979). Generalmente – come infatti avveniva anche nel caso di specie – le mansioni di pulizia delle parti comuni e giardinaggio vengono date in appalto a ditte o persone che hanno una propria partita IVA per non dissimulare un rapporto di lavoro subordinato. In ogni caso l’assunzione del lavoratore rientra nelle attribuzioni proprie dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. La delibera potrebbe pertanto essere intesa come integrante la costituzione di un vincolo contrattuale (d’opera, ex art. 2222 cod. civ.) tra il condominio e l’inquilino, senza alcun vincolo di subordinazione, ovviando quindi alle problematiche esposte.

Si precisa inoltre che alla luce di una interpretazione letterale
dell’art. 1136 cod. civ. l’oggetto della delibera assembleare sembra
doversi ricondurre fra le materie per cui il Legislatore richiede
l’approvazione con la maggioranza del valore dell’edificio e non con
quella dei due terzi. Pertanto la delibera dovrebbe essere pienamente
legittima. Dubbi sono ingenerati da un’unica pronuncia della Cassazione
su cui si potrebbe far leva per contestare la legittimità della
decisione dell’assemblea. Tale decisione tuttavia, ormai piuttosto
datata, non trova sostegno e sviluppo in alcuna giurisprudenza più
recente. Deve pertanto avallarsi l’interpretazione letterale dell’art.
1136 cod. civ. e quindi si ritiene che la delibera sia legittima.