Professionista non può risolvere locazione dello studio senza agibilità se nel contratto non è indicato l’uso

Il professionista non può risolvere
il contratto di locazione dello studio affittato senza l’agibilità se
nell’accordo non si fa espressa menzione al tipo di uso. È questo il
contenuto della sentenza della Corte di Cassazione n. 25248, depositata
il 29 novembre 2011. In precedenza la Corte di appello di Brescia aveva
rigettato la domanda di un dentista, conduttore di un appartamento,
intesa ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione
dell’immobile adibito a studio dentistico per inadempimento della
locatrice. I giudici di merito accoglievano invece la domanda di
risoluzione per inadempimento del conduttore. Nella fattispecie il
contratto di locazione non riportava alcuna clausola esplicita relativa
all’utilizzo dell’immobile ad uso medico/dentistico o genericamente
professionale, né altro elemento dal quale potesse desumersi che la
comune volontà fosse appunto quella di concedere i locali per quell’uso
(si parla infatti nel contratto solo di un immobile da adibirsi ad uso
ufficio). Non essendo onere del locatore ottenere le eventuali
autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, nel
caso in cui il conduttore non ottenga tale autorizzazione non è
configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore,
anche se il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche
del bene locato. Nel caso in esame inoltre la destinazione particolare
dell’immobile locato – tale da richiedere che l’immobile sia dotato di
precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative
diventa rilevante quale condizione di efficacia, quale elemento
presupposto o infine quale contenuto di obbligo assunto dal locatore
nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso
convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione,
non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la
locazione sia stata stipulata per un certo uso e l’attestazione del
riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore
(Cass. 5836 del 2007). Per questi motivi, la mancanza del certificato di
abitalibilità/agibilità dei locali affittati non poteva porsi a carico
della locatrice. In seguito al ricorso per cassazione proposto dal
conduttore, gli Ermellini, rigettando il ricorso, hanno spiegato che in
via generale nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso
da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni
amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo
edilizio e- in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità
all’esercizio di una attività commerciale – costituisce inadempimento
del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi
dell’art. 1578 c.c. a meno che il conduttore non sia a conoscenza della
situazione e l’abbia consapevolmente accettata. Tuttavia, nei contratti
di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava
sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene
siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della
specifica attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio
delle necessarie autorizzazioni.