Il costruttore-venditore trasforma il tetto in terrazza grazie al contratto di cessione dell’immobile che rimanda al regolamento condominiale
Sopraelevazione no, diritto di modifica sì. Il
costruttore-venditore all’atto del trasferimento degli appartamenti si
riserva la proprietà del sottotetto. E all’improvviso il tetto si
trasforma in terrazza. Niente da fare per i condomini: la compravendita
che hanno firmato consente all’impresa di effettuare i lavori e per
l’interpretazione del contratto il giudice può ricorrere al regolamento
condominiale accettato dagli acquirenti in sede di rogito. È quanto
emerge dalla sentenza 25771/09 della Cassazione.
Il caso
E’ stato bocciato, contro le
conclusioni del pm, il ricorso dei proprietari degli appartamenti: non
sarà ripristinata la porzione di tetto del loro edificio condominiale
demolita dal costruttore-venditore per trasformarla in lastrico solare
e creare una terrazza a livello dei vani del sottotetto. Il quale, per
contratto, restava di proprietà dell’impresa edile con la facoltà di
modifica e l’obbligo di assicurare ai piani sottostanti l’isolamento
idro-termico e acustico. Fa bene la Corte d’appello a ricorrere al
regolamento condominiale che, accettato espressamente dall’acquirente
nel rogito, è equiparabile a un atto con forza contrattuale. Gli stessi
condomini riconoscono che le clausole contrattuali derogano e integrano
le disposizioni regolamentari: una valutazione complessiva, dunque, è
imprescindibile. Spetta al giudice interpretare la volontà dei
contraenti: in questo caso, grazie al regolamento condominiale, il
costruttore-venditore poteva effettuare lavori «interni ed esterni» al
sottotetto; nei singoli contratti di compravendita, «a integrazione e
deroga» del regolamento, l’impresa rinunciava a sopraelevare ma
conservava il diritto di trasformare il tetto in terrazza. E ciò anche
grazie alla clausola sui lavori di isolamento, erroneamente ritenuta
«di stile» in primo grado.
