Condominio, bonus del 36% per lavori su tutte le parti comuni
L’art. 1 della Finanziaria 1998 (legge 449 del 27 dicembre 1997), che introdusse nel nostro ordinamento la possibilità di detrarre
nella misura del 36% dell’IRPEF dovuta le spese sostenute per gli
interventi di ristrutturazione edilizia di edifici residenziali situati
in Italia, aveva distinto le tipologie di attività agevolabili a seconda della titolarità del bene (vedi tabella).
Tabella Interventi agevolati
Detraibilità dei relativi oneri |
||
| Tipologia di intervento edilizio (1) | Parti comuni dell’edificio residenziale | Parti di proprietà esclusiva |
|
Manutenzione ordinaria |
SI | NO |
|
Manutenzione straordinaria |
SI | SI |
|
Restauro e risanamento conservativo |
SI | SI |
|
Manutenzione edilizia |
SI | SI |
(1) Le
relative definizioni sono riportate all’art. 31 della legge 457 del 5
agosto 1978, rispettivamente alle lett. a), b), c) e d). Ora il
riferimento deve essere fatto all’art. 3 del D.P.R. 380 del 6 giugno
2001 – peraltro identico al richiamato art. 31 – contenente il Testo
Unico in materia edilizia.
Parti comuni: rinvio al codice civile
Relativamente
all’individuazione delle parti comuni, la richiamata norma fiscale fa
riferimento a quella civilistica, e quindi all’art. 1117 cod. civ.,
limitando peraltro l’applicabilità della detrazione ai beni compresi
nell’elenco di cui al n. 1) di tale disposizione. Sennonché il
provvedimento attuativo della Finanziaria 1998 – D.M. finanze 41 del 18
febbraio 1998 – rinvia genericamente a tutto l’art. 1117, facendo
ricomprendere nel beneficio fiscale anche i beni indicati ai numeri 2)
e 3) della norma.
I chiarimenti ministeriali
In
più occasioni il Fisco si è occupato dell’argomento, specificando che
si dovesse adottare il criterio indicato dal D.M. finanze 41/1998, e
quindi estendere la detrazione IRPEF anche alle ristrutturazioni di
beni indicati ai numeri 2) e 3) dell’art. 1117.
Così, per
esempio, è stata affermata la detraibilità delle spese relative
all’alloggio del portiere (Min. finanze, circ. n. 57/E del 24 febbraio
1998), oppure all’impianto di fognatura (Min. finanze, circ. n. 121/E
dell’11 maggio 1998).
Vi sono
tuttavia anche pronunce che vanno in direzione opposta: nella ris. n.
84/E del 7 maggio 2007, infatti, l’Agenzia delle entrate –
disattendendo quanto affermato nel 1998 – chiarì (con specifico
riferimento agli impianti fognari condominiali) che «(…) il
legislatore (…) ha sostanzialmente escluso dall’agevolazione gli
interventi riferiti ad altre parti comuni degli edifici in condominio
elencate nei numeri 2) e 3) dell’art. 1117 citato (…)». Tale
contrasto è stato risolto soltanto ora, con la ris. n. 7/E del 12
febbraio 2010 (a pag. 429), per la quale la detrazione IRPEF del 36%
deve essere riconosciuta anche in relazione alle parti comuni di cui ai
numeri 2) e 3) e non soltanto per i beni indicati al n. 1) dell’art.
1117 cod. civ. (tabella 2). Ne consegue che è superata
l’interpretazione fornita con la citata ris. n. 84/E/2007.
Tabella 2 Parti comuni dell’edificio
| Art. 1117 cod. civ. | Bene | Detraibilità IRPEF 36% |
| n. 1 |
– Suolo su cui sorge l’edificio, compreso il sottosuolo – Fondazioni (Cass. civ., Sez. II, sent. 26.1.2000, n. 855) – Muri maestri, anche di riempimento (Cass. civ., Sez. II, sent. 7.3.1992, n. 2773) – Tetti (ma non sempre i sottotetti) – Lastrici solari (ma non le terrazze a livello) – Scale (gradini, ripiani, ringhiere, passamani), compreso il sottoscala – Pianerottoli – Portoni di ingresso – Vestiboli – Anditi – Portici – Cortili – Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comuneSempre stata ammessa |
Sempre stata ammessa |
| n. 2 |
– Locali per la portineria – Abitazione del portiere, sempreché al bene fu data tale – Locali per la lavanderia – Locali per il riscaldamento centrale – Locali per stenditoi – Altri locali per servizi in comune |
Al riguardo si è registrato un contrasto a livello sia normativo sia |
| n. 3 |
– Opere, installazioni e manufatti, di qualunque genere, che servono all’uso e al godimento comune Esempi: – ascensori; pozzi; cisterne; acquedotti; fognature e canali di |
Al riguardo si è registrato un contrasto a livello sia normativo sia |
1) Fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Parti comuni dell’edificio
L’art.
1117 cod. civ. ha individuato tre categorie di beni comuni, in base al
rapporto in cui ciascuno di essi si trova rispetto al condominio.
Nella
prima parte (n. 1) sono indicati i beni formanti o integranti la
struttura dell’edificio, necessari per l’esistenza o l’utilizzabilità
del medesimo. La seconda parte (n. 2) comprende i locali accessori,
mentre nella terza (n. 3) sono indicati quei beni che, seppur non
indispensabili, sono destinati all’uso comune. Si ricorda che per la
giurisprudenza l’elenco non è tassativo (in questo senso si è
pronunciata la Sez. II civile della Corte di Cassazione con le sent. n.
7889 del 9 giugno 2000 e n. 16292 del 19 novembre 2002).
Commento tratto dalla rivista “Consulente Immobiliare” , Il Sole 24 Ore, n. 856, p.426 a cura di Flavio Guidi e Paolo Duranti.
